Ik ben het niet eens met een besluit van de VvE. Wat kan ik hiertegen doen?

Als eigenaar van een appartementsrecht ben je lid van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Hierdoor heb je te maken met andere leden van de VvE. Bij de meeste beslissingen die jij neemt over jouw woning, moet je de VvE betrekken. Andersom moet de VvE meestal ook alle eigenaren betrekken bij besluiten die zij neemt.

Het kan zijn dat je het niet eens bent met een besluit van de VvE. Bijvoorbeeld omdat het besluit voor jou negatieve (financiële) gevolgen heeft. Of de VvE heeft het besluit niet volgens de regels genomen. Bij Fyner krijgen we regelmatig de vraag wat een appartementseigenaar hiertegen kan doen. In dit blog geven we je antwoord op deze vraag.

 Is het VvE-besluit nietig of vernietigbaar?

Wat je tegen een VvE-besluit kan doen, hangt af van de vraag of het besluit nietig of vernietigbaar is. Daarom moet je dit eerst (laten) beoordelen.

 Een besluit is nietig als:

• het in strijd is met de regels uit de wet, de splitsingsakte of het splitsingsreglement;

• de VvE over dat onderwerp niet mocht beslissen;

• het besluit niet juist tot stand is gekomen.

Een besluit is vernietigbaar als het niet volgens de wet of statutaire regels (zoals de splitsingsakte of het splitsingsreglement) of het huishoudelijk reglement tot stand is gekomen.

Enkele voorbeelden van een nietig besluit:

• Het toepassen van een andere kostenverdeling (‘verdeelsleutel’), dan is afgesproken in de splitsingsakte;

• Het zomaar wijzigen van gemeenschappelijke of privé gedeelten;

• Als bepaalde reparaties in of aan gemeenschappelijke delen niet door alle eigenaars hoeven te worden betaald;

• Het maken of wijzigen van een huishoudelijk reglement, terwijl niet het juiste aantal eigenaars hierbij aanwezig of vertegenwoordigd is.

Voorbeelden van een vernietigbaar besluit:

• Een besluit waarmee de VvE niet toestaat dat een eigenaar zijn appartement verbouwt, verhuurt of splitst, terwijl dat wel volgens de regels is toegestaan;

• Een VvE-besluit tot het aangaan van een forse geldlening;

• Het besluit van een VvE-lid om geen toestemming te geven voor noodzakelijk groot onderhoud, zoals bijvoorbeeld funderingswerkzaamheden;

• Het opleggen van een te hoge boete aan een VvE-lid;

• Een besluit dat is genomen tijdens een vergadering waarvoor de VvE-leden te laat of niet zijn opgeroepen;

• Een besluit dat is genomen tijdens een vergadering, terwijl vooraf geen (correcte) agenda naar de VvE-leden is verzonden.

  
  

💡Tip:

Bij het beoordelen van de vernietigbaarheid of nietigheid van een besluit, is het belangrijk om alle regels door te nemen. Bij VvE-recht heb je te maken met de wet, de splitsingsakte, een splitsingsreglement en soms nog een huishoudelijk reglement. Veel regels dus, die (helaas) niet altijd makkelijk te lezen zijn. Vraag daarom bij vragen hulp van een VvE-specialist.

Acties tegen een nietig besluit

Als blijkt dat een VvE-besluit nietig is, betekent dat dat de VvE dit besluit juridisch gezien niet kan nemen. Het is ongeldig, waardoor je niet verplicht bent om je aan het besluit te houden.  Maar sommige besluiten kun je simpelweg niet negeren, omdat de uitvoering (negatieve) gevolgen voor je heeft. Tegen deze nietige besluiten kun je in verzet door (alsnog) aan de VvE  duidelijk maken dat het besluit nietig is. Het is verstandig om dit via een brief of e-mail aan het bestuur van de VvE te doen.

Is de VvE het niet met je eens? Of trekt de VvE zich niets van het verzet aan? Dan kun je naar de rechter. De rechter bepaalt dan of het besluit inderdaad nietig is of niet.

Voor deze procedure bij de rechter, moet je de hulp van een advocaat inschakelen. Dit kun je dus niet alleen of met de hulp van een jurist. Een jurist kan je natuurlijk wel van tevoren informeren en adviseren.

Acties tegen een vernietigbaar besluit

Als je erachter komt dat een besluit vernietigbaar is, dan moet je je daar in principe aan houden. Een vernietigbaar besluit is namelijk geldig totdat het besluit daadwerkelijk wordt vernietigd. Dit kun je niet zelf doen. Dit kan alleen een rechter doen. Je kunt de VvE voor een gerechtelijke procedure wel al schriftelijk laten weten dat het besluit vernietigbaar is.

❗Let op: Je hebt maar heel kort de tijd om een VvE-besluit te laten vernietigen. Dit moet binnen 1 maand! Deze termijn gaat lopen vanaf het moment dat je weet dat het besluit bestaat of dit had kunnen weten.

Anders dan bij een procedure over een nietig besluit, kun je de vernietiging van een VvE-besluit wel zelf aanvragen. Een advocaat is niet verplicht. Toch raden we je aan om hulp te vragen aan een jurist of advocaat. Een procedure starten is namelijk niet eenvoudig en het is belangrijk dat je het goed aanpakt, zodat je de kans op succes vergroot.

💡Tip:

Is het onduidelijk of een VvE-besluit nietig of vernietigbaar is? Vraag dan snel juridische hulp van een specialist. Doe dit in ieder geval binnen 1 maand nadat je van het besluit afweet. Zo ben je niet te laat om het besluit tegen te gaan, mocht blijken dat het een vernietigbaar besluit is.

Het VvE-recht is erg ingewikkeld. Gelukkig heeft Fyner VvE-specialisten in huis! Heb jij vragen over het VvE-recht? Neem dan zo snel mogelijk contact met ons op. Onze juristen staan voor je klaar!

Auteurs: Sterre van de Biesebos & Amy van de Langenberg